Lecco, ex Leuci: il 'parere preventivo' della Giunta sul progetto di riqualificazione
C'è il “parere preventivo” della Giunta comunale lecchese sulla proposta di rigenerazione urbana ipotizzata da un soggetto privato per l’area della ex Leuci. L’istanza è stata presentata a Palazzo Bovara tra il marzo e l’aprile scorso dalla società Lario Real Estate Srl e ipotizza nell’ex sito produttivo del Caleotto la demolizione di parte degli edifici esistenti e la realizzazione di un nuovo immobile a destinazione residenziale e una media struttura di vendita alimentare, oltre che la conservazione degli stabili sottoposti “a vincolo” - e non poteva essere altrimenti - in cui è previsto l’insediamento di uno struttura socio-sanitaria (privata convenzionata) e di un museo.
Il soggetto proponente ipotizza anche la cessione di 3.096 metri quadrati di aree dedicate alla viabilità, per realizzare marciapiedi e parcheggi pubblici sia a raso sia in struttura, oltre all’asservimento ad uso pubblico di oltre 5mila metri quadrati di aree sistemate a verde o adibite a percorsi pedonali; propone ancora di realizzare parcheggi pubblici, la rotatoria su via XI Febbraio, le aree a verde, i camminamenti e il museo a scomputo però degli oneri di urbanizzazione per un valore stimato di 1.140.020 euro.
Questa ipotesi progettuale è riconducibile a una “proposta di massima di Piano attuativo” di iniziativa privata in variante al Pgt vigente e ha richiesto una pre-istruttoria tecnica effettuata dagli uffici comunali competenti nelle scorse settimane da cui sono emersi una serie di elementi e anche di criticità.
Innanzitutto la proposta non è in linea con i contenuti dello strumento urbanistico generale del Comune per tutta una seria di aspetti; gli elaborati progettuali depositati - annotato dal Municipio - presentano incoerenze tra i dati dichiarati, oltre a non aver distinto chiaramente la superficie privata rispetto a quella pubblica. Inoltre sono state rilevate delle inesattezze nei calcoli effettuati per le aree proposte a servizi e, sempre su questo tema, serviranno altri approfondimenti. In particolare queste aree, per essere di effettivo interesse pubblico, dovranno presentare una continuità e una conformazione tale da essere fruibili per i cittadini. Alcune delle opere di urbanizzazione indicate interessano mappali che non sono nella disponibilità del Soggetto attuatore né del Comune che dunque dovranno essere acquisite o dovrà essere richiesta autorizzazione ai rispettivi proprietari.
Per quanto attiene le opere viabilistiche, considerato che questo intervento non dovrà peggiorare la situazione viabilistica ma semmai migliorarla, gli uffici reputano indispensabile realizzare anche gli interventi che il Piano generale del traffico urbano prevede a monte e a valle dell’area e il tutto dovrà essere coerente con quanto previsto dal Piano urbano di mobilità sostenibile.
Anche i posteggi pubblici dovranno almeno soddisfare la quantità minima di parcheggi pubblici dovuti per l’insediamento di una media struttura di vendita e gli stalli reperiti per le destinazioni d’uso del progetto dovranno essere aggiuntivi rispetto a quelli.
Gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione indicati sono - per Palazzo Bovara - troppo generici e per definirli dovranno essere “coerenziati” i dati e indicati gli aspetti mancanti. Infine manca l’esplicitazione di uno “standard qualitativo” e/o di un “contributo straordinario” che attesta l’interesse pubblico della proposta. Altre considerazioni di tipo tecnico potranno essere formulate nelle fasi successive dell’iter tramite il parere della Commissione comunale per il paesaggio e quella della Soprintendenza.
Sulla base di queste considerazioni tecniche la Giunta guidata da Mauro Gattinoni ha espresso il seguente parere che è stato pubblicato giovedì sull’albo comunale e trasmesso sia al Soggetto attuatore proponente sia alle strutture coinvolte nel procedimento per “condurre quanto prima alla presentazione dell’effettiva istanza di Piano attuativo”. La giunta parte con il prendere atto della necessità di effettuare gli approfondimenti tecnici richiesti e sottolineando sì l’apprezzamento per un intervento che mira a riqualificare un’area dismessa, ma anche il fatto che l’approvazione di una variante puntuale al Pgt vigente “non è un atto dovuto sussistendo in capo all’amministrazione comunale un potere discrezionale nella valutazione della soluzione afferente una proposta di Piano attuativo che contrasta con le previsioni del Pgt vigente”.
Passando ad aspetti più concreti gli assessori sottolineano che per inserirsi nel contesto e limitare l’impatto visivo dei nuovi edifici, l’altezza massima delle nuove case dovrà essere ridotta rispetto ai 35 metri ipotizzati, “armonizzando” i nuovi interventi con gli edifici vincolati che resteranno.
Rispetto all’ipotesi di insediare lì un esercizio commerciale, viene ricordato che essendo un ambito vincolato servirà espletare la verifica di assoggettabilità a Vas (Valutazione ambientale strategica); inoltre, con lo scopo di valorizzare l’area e le potenzialità che presenta a livello urbano, si chiede di individuare uno spazio aperto ad uso pubblico e connettivo di maggior rilevanza, eliminando il parcheggio privato a raso per ampliare l’area verde di uso pubblico e incrementare la superficie drenante, ricollocando gli stalli privato nell’interrato degli edifici progettati o in struttura.
Sempre restando sul tema dello spazio verde, la giunta ricorda che sarà essere effettivamente di interesse pubblico solo se “cucito” con la città esistente: quindi dovrà essere creato un sistema di percorsi di mobilità dolce per connettere l’area d’intervento al presidio dell’Asst in via Tubi, alla Villa Manzoni e al centro, facilitando le relazioni nel contesto urbano e creando dei percorsi in sicurezza, vista anche la presenza di molte scuole nella zona.
È accolta positivamente anche la previsione di realizzare uno spazio museale, auspicando come già suggerito dalla Soprintendenza “una riqualificazione che almeno in parte possa individuare funzioni di pubblico interesse in connessione con le presenze naturalistiche del vicino torrente Caldone e culturali (...) La città della luce”; in connessione a questo aspetto, viene chiesto al soggetto proponente di verificare e sviluppare il progetto relativo al recupero conservativo dell’Ex Lavatoio in via Tubi.
Rispetto ai parcheggi pubblici la Giunta ribadisce che dovranno almeno soddisfare la dotazione minima di aree a parcheggio pubblico dovute obbligatoriamente per la media struttura di vendita, escludendo di andare in variante al Pgt anche per questo aspetto; per la struttura socio-sanitaria si ricorda che devono essere ancora forniti gli elementi che permettano di identificarla come un “servizio” ai sensi del Pgt e si conferma che tra le aree a servizi verrà richiesta la realizzazione di spazi da adibire ad ambulatori per medici di base o altri spazi con “funzioni” che dovranno essere valutate con il Comune.
C'è ancora non poco da affinare, insomma.
Il soggetto proponente ipotizza anche la cessione di 3.096 metri quadrati di aree dedicate alla viabilità, per realizzare marciapiedi e parcheggi pubblici sia a raso sia in struttura, oltre all’asservimento ad uso pubblico di oltre 5mila metri quadrati di aree sistemate a verde o adibite a percorsi pedonali; propone ancora di realizzare parcheggi pubblici, la rotatoria su via XI Febbraio, le aree a verde, i camminamenti e il museo a scomputo però degli oneri di urbanizzazione per un valore stimato di 1.140.020 euro.
Questa ipotesi progettuale è riconducibile a una “proposta di massima di Piano attuativo” di iniziativa privata in variante al Pgt vigente e ha richiesto una pre-istruttoria tecnica effettuata dagli uffici comunali competenti nelle scorse settimane da cui sono emersi una serie di elementi e anche di criticità.
Innanzitutto la proposta non è in linea con i contenuti dello strumento urbanistico generale del Comune per tutta una seria di aspetti; gli elaborati progettuali depositati - annotato dal Municipio - presentano incoerenze tra i dati dichiarati, oltre a non aver distinto chiaramente la superficie privata rispetto a quella pubblica. Inoltre sono state rilevate delle inesattezze nei calcoli effettuati per le aree proposte a servizi e, sempre su questo tema, serviranno altri approfondimenti. In particolare queste aree, per essere di effettivo interesse pubblico, dovranno presentare una continuità e una conformazione tale da essere fruibili per i cittadini. Alcune delle opere di urbanizzazione indicate interessano mappali che non sono nella disponibilità del Soggetto attuatore né del Comune che dunque dovranno essere acquisite o dovrà essere richiesta autorizzazione ai rispettivi proprietari.
Per quanto attiene le opere viabilistiche, considerato che questo intervento non dovrà peggiorare la situazione viabilistica ma semmai migliorarla, gli uffici reputano indispensabile realizzare anche gli interventi che il Piano generale del traffico urbano prevede a monte e a valle dell’area e il tutto dovrà essere coerente con quanto previsto dal Piano urbano di mobilità sostenibile.
Anche i posteggi pubblici dovranno almeno soddisfare la quantità minima di parcheggi pubblici dovuti per l’insediamento di una media struttura di vendita e gli stalli reperiti per le destinazioni d’uso del progetto dovranno essere aggiuntivi rispetto a quelli.
Gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione indicati sono - per Palazzo Bovara - troppo generici e per definirli dovranno essere “coerenziati” i dati e indicati gli aspetti mancanti. Infine manca l’esplicitazione di uno “standard qualitativo” e/o di un “contributo straordinario” che attesta l’interesse pubblico della proposta. Altre considerazioni di tipo tecnico potranno essere formulate nelle fasi successive dell’iter tramite il parere della Commissione comunale per il paesaggio e quella della Soprintendenza.
Sulla base di queste considerazioni tecniche la Giunta guidata da Mauro Gattinoni ha espresso il seguente parere che è stato pubblicato giovedì sull’albo comunale e trasmesso sia al Soggetto attuatore proponente sia alle strutture coinvolte nel procedimento per “condurre quanto prima alla presentazione dell’effettiva istanza di Piano attuativo”. La giunta parte con il prendere atto della necessità di effettuare gli approfondimenti tecnici richiesti e sottolineando sì l’apprezzamento per un intervento che mira a riqualificare un’area dismessa, ma anche il fatto che l’approvazione di una variante puntuale al Pgt vigente “non è un atto dovuto sussistendo in capo all’amministrazione comunale un potere discrezionale nella valutazione della soluzione afferente una proposta di Piano attuativo che contrasta con le previsioni del Pgt vigente”.
Rispetto all’ipotesi di insediare lì un esercizio commerciale, viene ricordato che essendo un ambito vincolato servirà espletare la verifica di assoggettabilità a Vas (Valutazione ambientale strategica); inoltre, con lo scopo di valorizzare l’area e le potenzialità che presenta a livello urbano, si chiede di individuare uno spazio aperto ad uso pubblico e connettivo di maggior rilevanza, eliminando il parcheggio privato a raso per ampliare l’area verde di uso pubblico e incrementare la superficie drenante, ricollocando gli stalli privato nell’interrato degli edifici progettati o in struttura.
Sempre restando sul tema dello spazio verde, la giunta ricorda che sarà essere effettivamente di interesse pubblico solo se “cucito” con la città esistente: quindi dovrà essere creato un sistema di percorsi di mobilità dolce per connettere l’area d’intervento al presidio dell’Asst in via Tubi, alla Villa Manzoni e al centro, facilitando le relazioni nel contesto urbano e creando dei percorsi in sicurezza, vista anche la presenza di molte scuole nella zona.
È accolta positivamente anche la previsione di realizzare uno spazio museale, auspicando come già suggerito dalla Soprintendenza “una riqualificazione che almeno in parte possa individuare funzioni di pubblico interesse in connessione con le presenze naturalistiche del vicino torrente Caldone e culturali (...) La città della luce”; in connessione a questo aspetto, viene chiesto al soggetto proponente di verificare e sviluppare il progetto relativo al recupero conservativo dell’Ex Lavatoio in via Tubi.
Rispetto ai parcheggi pubblici la Giunta ribadisce che dovranno almeno soddisfare la dotazione minima di aree a parcheggio pubblico dovute obbligatoriamente per la media struttura di vendita, escludendo di andare in variante al Pgt anche per questo aspetto; per la struttura socio-sanitaria si ricorda che devono essere ancora forniti gli elementi che permettano di identificarla come un “servizio” ai sensi del Pgt e si conferma che tra le aree a servizi verrà richiesta la realizzazione di spazi da adibire ad ambulatori per medici di base o altri spazi con “funzioni” che dovranno essere valutate con il Comune.
C'è ancora non poco da affinare, insomma.
Manuela Valsecchi